2차 특별정비구역 주민 설명회 QnA
요약
2026년 6월 13일 2차 특별정비구역 주민 설명회 Q&A 구간에서 나온 주요 질문과 답변을 정리했습니다. 추정분담금, 일반분양 물량, 비례율, 사업방식, 통합재건축, 동의율, 이주물량 제한 등 주민 의사결정에 필요한 핵심 내용을 확인할 수 있습니다.
1. 현재 추정분담금 산정에 대지지분이 반영됐나요?
질문 취지
평형별로 대지지분이 다른데, 발표된 종전자산가액과 추정분담금에 대지지분 차이가 반영됐는지 문의했습니다.
답변 요지
이번 설명회 수치는 전체 사업성을 보기 위한 개략 추정치라 같은 평형은 같은 종전자산가액으로 놓고 계산했습니다. 향후 정식 감정평가에서는 대지지분뿐 아니라 층, 호, 위치, 향, 주거환경 효용지수 등을 종합 반영합니다.
정리
지금 표는 최종 감정평가가 아니라 사업성 검토용입니다. 실제 관리처분/감정평가 단계에서는 대지지분 차이가 반영될 수 있습니다.
2. 일반분양 물량은 얼마나 되나요? 더 늘릴 수 있나요?
질문 취지
일반분양 물량이 많아야 조합원 부담금이 줄어드는데, 현재 계획상 일반분양분이 어느 정도인지 문의했습니다.
답변 요지
현재 계획은 전체 2,286세대 중 일반분양 756세대, 약 33%입니다. 조합원 공급 평형을 기존 공급평형과 유사하게 잡았기 때문에, 조합원 공급 평형을 줄이면 일반분양 물량은 더 늘어날 수 있습니다.
정리
일반분양 756세대는 현재 계획 기준이며, 향후 평형 선택/공급계획에 따라 변동 여지가 있습니다.
3. 비례율 110%를 어떻게 봐야 하나요?
질문 취지
다른 사업장에서 비례율이 130%에서 105% 이하로 떨어지는 사례가 있는데, 탑마을 경남/벽산의 110%가 현실적인지 문의했습니다.
답변 요지
비례율은 사업이익률 자체가 아닙니다. 종전자산 시세가 오르면 비례율은 낮아질 수 있고, 조합 설립 이후 강남권 사업장도 70~80% 이하로 떨어지는 경우가 있습니다. 비례율만 볼 것이 아니라 일반분양 수익, 총사업비, 조합원분양가 할인율을 함께 봐야 합니다.
추가 설명
조합원분양가를 낮게 잡으면 비례율이 낮게 보일 수 있고, 조합원분양가를 높게 잡으면 비례율이 높게 보일 수 있습니다. 따라서 120~130% 비례율이라고 해서 반드시 더 좋은 사업성이라고 단정하기 어렵습니다.
4. 신탁, 조합, 공공 중 어떤 방식으로 추진하나요?
질문 취지
현재 추진 방향이 신탁 방식인지, 조합 단독 시행인지, LH 등 공공 방식인지 문의했습니다.
답변 요지
준비위가 임의로 정할 수 없습니다. 향후 추진위원회/조합 단계로 가면 주민들에게 투표를 통해 신탁, 공공, 조합 방식 중 무엇으로 갈지 결정하게 할 예정입니다. 지금 단계에서 결정할 필요는 없다고 답변했습니다. 다만 앞선 법무 설명에서는 분당 재건축의 실질적 선택지는 조합 방식과 신탁 방식 중심으로 보는 것이 맞다는 설명도 있었습니다.
정리
현 시점에서는 사업방식 확정 전입니다. 향후 주민 투표 사안으로 정리됩니다. 공공 방식은 Q&A 선택지로 언급됐지만, 설명회 전체 맥락에서는 가능성이 상대적으로 낮게 설명됐습니다.
5. 조합 운영의 투명성은 어떻게 담보하나요?
질문 취지
조합 설립 이후 비리나 불투명한 운영을 막기 위해 어떤 절차적 장치를 둘 것인지 문의했습니다.
답변 상태
질문은 제기됐지만, DOCX Q&A 구간상 별도의 직접 답변은 확인되지 않습니다. 이어진 답변은 일반분양 물량, 비례율, 비례율 하락의 의미와 세금 이슈 설명에 집중됐습니다.
정리
추가 확인이 필요한 항목입니다. 향후 주민대표단 구성, 업체 선정, 회계 공개, 의사결정 방식, 총회 운영 원칙 등을 별도 질의하는 것이 좋습니다.
6. 제자리 재건축이나 독립채산제도 고려됐나요?
질문 취지
경남과 벽산의 세대수 차이가 있고, 타 단지에서 제자리 재건축·독립채산제 논의가 있는 만큼 초기부터 방향을 정해야 하지 않느냐는 질문입니다.
답변 요지
건축계획상으로는 326% 기준 계획을 맞췄고, 설계/시설 측면에서는 통합재건축이 맞다고 본다고 답변했습니다. 다만 비용 배분이나 독립채산제 여부는 상호 가치 판단의 문제이며, 조합원 투표로 결정될 사안이라고 했습니다. 현재로서는 독립채산제가 되든 통합이 되든 둘 다 적용 가능하다는 취지로 답변했습니다.
정리
설계 방향은 통합이 유리하다는 입장이지만, 독립채산제/제자리 재건축은 확정된 것이 아니라 향후 주민 의사결정 사안입니다.
7. 326% 용적률을 받기 위해 공공기여를 하면 임대세대가 생기나요?
질문 취지
공공기여를 하면 임대세대가 필요한지 문의했습니다.
답변 요지
이번 제2차 선도지구/특별정비구역에서는 임대가 없다고 답변했습니다. “분당은 임대가 없다”는 취지의 답변도 있었습니다.
정리
설명회 답변 기준으로는 임대세대 부담은 없다는 설명입니다. 다만 최종 제도 적용은 향후 인허가 및 공공기여 협의에서 재확인해야 합니다.
8. 49평형을 두 세대로 나누어 분양받을 수 있나요?
질문 취지
49평형 소유자가 두 가구가 살 수 있도록 2세대 분할 분양이 가능한지 문의했습니다.
답변 요지
계획적으로는 전체 세대수의 약 3분의 1 정도를 세대 분할 물량으로 계획할 수 있고, 향후 그런 선호도가 있다면 일부는 가능하다는 취지로 답변했습니다.
정리
가능성을 열어둔 답변입니다. 다만 실제 적용 범위, 배정 기준, 조합원 1인 2주택/분양권 처리, 세금·정관·법령 이슈는 별도 검토가 필요합니다.
9. 공사비 평당 880만원은 현재 기준인가요? 앞으로 오르면 어떻게 되나요?
질문 취지
재건축 기간이 길어지면 공사비가 1,500만원 수준까지 오를 수 있는데, 880만원이 현실적인지 문의했습니다.
답변 요지
880만원은 현재 시점에서 인근 유사 규모 사업의 공사비 사례를 기준으로 산정한 것입니다. 미래 사업 시점의 공사비를 정확히 예측할 수는 없습니다. 종전자산가액과 일반분양가도 모두 현재 주변 사례 기준으로 산출한 추정치입니다. 공사비가 오르면 일반분양가도 함께 상승하는 경향이 있다고 설명했습니다.
정리
880만원은 “미래 확정 공사비”가 아니라 현재 기준 추정치입니다. 향후 공사비 상승 리스크는 있지만, 일반분양가 상승과 함께 봐야 한다는 답변입니다.
10. 현재 배치안이 탑상형·코어형 중심이라 남향·통풍이 불리하지 않나요?
질문 취지
현재 주민들은 남향 판상형의 통풍·채광 장점을 누리는데, 코어를 중심으로 동서남북 방향 세대가 배치되는 탑상형·하이브리드 배치가 시공비도 높고 실제 거주성은 떨어질 수 있다는 우려입니다.
답변 요지
1994년 준공 당시 법규와 현재 법규가 다르고, 기존처럼 일자형 판상형만으로는 용적률을 올리기 어렵다고 답변했습니다. 판상형과 탑상형 선호가 다르기 때문에 하이브리드형으로 계획했고, 맞통풍·채광·조망을 고려했다고 설명했습니다. 모든 세대가 남향/남동향을 볼 수는 없고 일부 북향/동향도 생길 수 있다고 했습니다. 일자형만으로는 계획이 어렵다는 답변도 있었습니다.
정리
설계 측은 용적률 확보와 조망/채광/통풍을 동시에 고려한 하이브리드 배치라고 설명했습니다. 주민 우려는 남향·남동향 비율, 코어별 향 배분, 동간거리, 실제 평면 시뮬레이션으로 추가 검증이 필요합니다.
11. 현재 동의율은 어느 정도이고, 부족하면 어떻게 올릴 계획인가요?
질문 취지
2차 선도지구 지정에서 동의율이 중요해 보이는데 현재 동의율과 향후 징구 계획을 문의했습니다.
답변 요지
전자동의와 서면동의를 합쳐 경남/벽산 통합 기준 약 50% 수준이라고 답변했습니다. 목표는 60~70% 사이로 두고 있으며, 7월 9일까지 여러 방법으로 동의를 징구할 계획이라고 했습니다. 목표치에 미달하면 세대 방문도 계획하고 있다고 답변했습니다.
정리
설명회 당시 기준 동의율은 약 50% 수준, 목표는 60~70%, 마감 목표는 7월 9일로 설명됐습니다.
12. 2차 선도지구 선정에서 동의율 외에 다른 요소도 중요하나요?
질문 취지
1차 선도지구 때 동의율이 높아도 선정되지 않은 사례가 있었다면, 2차에서는 무엇이 영향을 미치는지 문의했습니다.
답변 요지
2차 선도지구는 1차와 달리 공식 점수표처럼 절대 점수를 부여하는 기준이 없고, 주민제안 중심의 정성평가 성격이라고 답변했습니다. 주민 의지, 주변 환경, 주변 단지와 어우러지는 계획 등이 중요할 수 있다고 설명했습니다. 동의율은 통합 기준 50%가 기본 기준이라고 답변했지만, 실제 준비 입장에서는 여러 요소를 고려해 제안서를 준비한다고 했습니다.
정리
동의율은 필요조건에 가깝고, 2차에서는 정성평가 요소도 함께 작동한다는 설명입니다.
13. 1차 선도지구 선정 사례를 벤치마킹했나요?
질문 취지
1차 선도지구가 왜 선정됐는지 분석하고, 그 피드백을 2차 제안에 반영했는지 문의했습니다.
답변 요지
1차와 2차는 기준이 다르고, 1차 선정 단지의 특장점과 대형 통합 규모 등은 존재한다고 답변했습니다. 다만 2차에서는 인위적으로 더 큰 통합을 추진하는 것이 오히려 위험요소가 될 수 있다고 설명했습니다. 경남/벽산은 야탑천이 가로지르지만 한 필지 안에 있는 통합이라는 장점이 있고, 주변에서 어떤 역할과 모습으로 보일지를 잘 제안하는 것이 우선이라고 답변했습니다.
정리
벤치마킹은 하되 그대로 따라가기보다, 경남/벽산 자체의 “한 필지 내 통합”과 주변 환경을 살리는 방향이 중요하다는 답변입니다.
14. 이주물량 제한 때문에 이번에 선정되기 어려운 것 아닌가요?
질문 취지
분당 재건축에서 연도별 이주물량 문제가 중요하므로, 의견을 더 모아 이번 선정 가능성을 높여야 한다는 의견입니다.
답변 요지
1기 신도시 재건축은 물량 제한이 있고, 1차·2차 선도지구 지정 때마다 1만2천가구 이상을 넘지 못한다고 설명했습니다. 분당 재건축 연합회와 1기 신도시 연합회 차원에서 3차부터는 물량 제한 해제, 신청 기간 제한 완화, 준비된 단지는 순차 신청 가능하도록 하는 요구를 정치권/시 측에 하고 있다고 설명했습니다. 성남시장 후보들도 물량 제한 해제를 공약했으므로 향후 이행을 지켜봐야 한다고 답변했습니다.
정리
2차에는 물량 제한이 존재한다고 설명됐습니다. 다만 3차 이후 제도 완화는 확정 사실이 아니라 연합회 차원의 요구와 향후 공약 이행을 지켜봐야 하는 전망으로 정리하는 것이 안전합니다.
15. 경남과 벽산의 중학교 배정 차이는 고려하나요?
질문 취지
경남과 벽산의 중학교 배정이 다르고, 중학교 배정 때문에 경남에 이사 온 주민도 있으므로 제자리 재건축, 평형/동호 배분에서 고려해 달라는 요청입니다.
답변 요지
중학교 배정 차이를 알고 있다고 답변했습니다. 향후 진행 과정에서 주민 의견과 고견을 수렴해 가장 합리적인 방법이 되도록 반영하겠다고 했습니다.
정리
확정 답변은 아니고, 향후 주민 의견수렴 및 배분 기준 검토 사안으로 정리됐습니다.
16. 정보공개 활용 동의는 왜 필요한가요?
질문 취지
마지막 답변 과정에서 정보공개 활용 동의의 필요성이 다시 설명됐습니다.
답변 요지
앞으로 신탁/조합/공공 방식, 평형 구성, 커뮤니티 구성 등 주민에게 투표하거나 의견을 물어야 할 사안이 많습니다. 휴대폰 번호 등 연락 정보가 없으면 주민 의견을 물을 수 없고 준비위가 임의로 정할 수밖에 없으므로, 정보공개 활용 동의가 필요하다고 설명했습니다.
정리
정보공개 활용 동의는 단순 행정서류가 아니라 향후 주민투표·의견수렴 채널 확보 목적이라고 설명됐습니다.
주의/면책 공지
본 자료는 주민 이해를 돕기 위한 요약 안내 자료입니다. 향후 확정되는 사업 조건, 행정 절차, 법령 적용 및 관리처분계획 등에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.